La propiedad no pasa automáticamente al familiar que la habita. Para definir quién la hereda, deberá abrirse una sucesión legítima y formalizar su adjudicación.
¿Quién se queda con una casa si no existe testamento?
Cuando el propietario de una casa muere sin testamento en México, el inmueble pasa a formar parte de la herencia. Esto no significa que los familiares puedan repartirlo, venderlo o cambiar las escrituras inmediatamente.
Primero debe iniciarse una sucesión legítima, también conocida como sucesión intestamentaria. Mediante este procedimiento se comprueba que no existe un testamento válido, se reconoce a los herederos y se determina qué parte le corresponde a cada uno.
Las reglas exactas dependen del código civil de la entidad aplicable. En términos generales, pueden tener derecho a heredar:
- Hijas, hijos y demás descendientes.
- Cónyuge sobreviviente.
- Concubina o concubinario, si acredita los requisitos legales.
- Padres, madres y demás ascendientes.
- Hermanos, sobrinos u otros familiares dentro del grado permitido.
- La beneficencia pública, únicamente cuando no existen herederos con derecho.
El familiar más cercano suele desplazar a los parientes más lejanos, aunque existen excepciones. Tampoco basta con vivir en la propiedad, pagar el predial o encargarse de su mantenimiento para convertirse automáticamente en dueño.
¿Cómo se tramita una sucesión intestamentaria?
El procedimiento puede realizarse ante notario cuando los posibles herederos son mayores de edad, están de acuerdo y no existe una controversia. Si hay menores, desacuerdos sobre el reparto o personas que reclaman mejores derechos, normalmente será necesario acudir ante un juzgado familiar.
Los documentos que suelen solicitarse incluyen:
- Acta de defunción del propietario.
- Actas de nacimiento o matrimonio para acreditar parentesco.
- Documentos que comprueben el concubinato, cuando corresponda.
- Escritura o título de propiedad del inmueble.
- Identificaciones de los posibles herederos.
- Información sobre deudas, gravámenes y otros bienes.
La autoridad o el notario deberá verificar que no exista un testamento. Después se reconocerán los derechos hereditarios, se nombrará un albacea y se elaborará el inventario y avalúo de los bienes.
Finalmente se realiza la partición. La casa puede adjudicarse a una persona, quedar en copropiedad entre varios herederos o venderse para repartir el dinero, según el acuerdo alcanzado y las reglas aplicables.
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¿Un heredero puede vender o apropiarse de la casa?
Mientras no concluya la sucesión, ningún familiar puede asumirse como propietario exclusivo ni vender válidamente toda la casa por su cuenta. El albacea tampoco se convierte en dueño: su función es administrar y proteger temporalmente los bienes.
Si varias personas heredan el inmueble, deberán decidir qué hacer con él. Una opción es que uno de los herederos conserve la propiedad y compense económicamente a los demás. Si no existe acuerdo, la controversia puede terminar ante un juez.
¿Qué sucede con las deudas y los gastos?
La herencia incluye bienes, derechos y obligaciones que no desaparecen con la muerte. Antes del reparto deben revisarse las deudas del propietario y los gastos de administración. Si la herencia no tiene dinero suficiente, incluso puede ser necesaria la venta de un inmueble para cubrirlos.
Los bienes recibidos por herencia están exentos del Impuesto sobre la Renta, pero pueden existir honorarios notariales, avalúos, derechos registrales e impuestos locales relacionados con la adjudicación. Los costos cambian según el estado, el valor de la casa y las características del procedimiento.
Por ello, antes de firmar acuerdos o ceder derechos hereditarios, conviene solicitar orientación de un notario o abogado especializado en sucesiones de la entidad correspondiente. Esta información es general y no sustituye asesoría jurídica para un caso concreto.
